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                最高院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋內容是什么

                來源:華律網整理 2021-05-11 912402 人看過
                《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》已于2003年3月24日由最高人民法院審判委員會第1267次會議通過?,F予公布,自2003年6月1日起施行,下面就由華律網小編具體來給你介紹。

                最高院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋內容是什么

                最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋

                第一條 本解釋所稱的商品房買賣合同,是指房地產開發企業(以下統稱為出賣人)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人,買受人支付價款的合同。

                第二條 出賣人未取得商品房預售許可證明,與買受人訂立的商品房預售合同,應當認定無效,但是在起訴前取得商品房預售許可證明的,可以認定有效。

                第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請,但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定,并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的,構成要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,亦應當為合同內容,當事人違反的,應當承擔違約責任。

                第四條 出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的,如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同,應當按照法律關于定金的規定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由,導致商品房買賣合同未能訂立的,出賣人應當將定金返還買受人。

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                第五條 商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容,并且出賣人已經按照約定收受購房款的,該協議應當認定為商品房買賣合同。

                第六條 當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由,請求確認合同無效的,不予支持。

                當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的,從其約定,但當事人一方已經履行主要義務,對方接受的除外。

                第七條 買受人以出賣人與第三人惡意串通,另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用,導致其無法取得房屋為由,請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的,應予支持。

                第八條 對房屋的轉移占有,視為房屋的交付使用,但當事人另有約定的除外。

                房屋毀損、滅失的風險,在交付使用前由出賣人承擔,交付使用后由買受人承擔;買受人接到出賣人的書面交房通知,無正當理由拒絕接收的,房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔,但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。

                第九條 因房屋主體結構質量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主體結構質量經核驗確屬不合格,買受人請求解除合同和賠償損失的,應予支持。

                第十條 因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用,買受人請求解除合同和賠償損失的,應予支持。

                交付使用的房屋存在質量問題,在保修期內,出賣人應當承擔修復責任;出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的,買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。

                第十一條 根據民法典第五百六十三條的規定,出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款,經催告后在三個月的合理期限內仍未履行,解除權人請求解除合同的,應予支持,但當事人另有約定的除外。

                法律沒有規定或者當事人沒有約定,經對方當事人催告后,解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的,解除權人自知道或者應當知道解除事由之日起一年內行使。逾期不行使的,解除權消滅。

                第十二條 當事人以約定的違約金過高為由請求減少的,應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少;當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的,應當以違約造成的損失確定違約金數額。

                第十三條 商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法,違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定:

                逾期付款的,按照未付購房款總額,參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

                逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。

                第十四條 由于出賣人的原因,買受人在下列期限屆滿未能取得不動產權屬證書的,除當事人有特殊約定外,出賣人應當承擔違約責任:

                (一)商品房買賣合同約定的辦理不動產登記的期限;

                (二)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;

                (三)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的,自合同訂立之日起90日。

                合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的,可以按照已付購房款總額,參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

                第十五條 商品房買賣合同約定或者城市房地產開發經營管理條例第三十二條規定的辦理不動產登記的期限屆滿后超過一年,由于出賣人的原因,導致買受人無法辦理不動產登記,買受人請求解除合同和賠償損失的,應予支持。

                第十六條 出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同,約定出賣人將其開發建設的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售的,包銷期滿未銷售的房屋,由包銷人按照合同約定的包銷價格購買,但當事人另有約定的除外。

                第十七條 出賣人自行銷售已經約定由包銷人包銷的房屋,包銷人請求出賣人賠償損失的,應予支持,但當事人另有約定的除外。

                第十八條 對于買受人因商品房買賣合同與出賣人發生的糾紛,人民法院應當通知包銷人參加訴訟;出賣人、包銷人和買受人對各自的權利義務有明確約定的,按照約定的內容確定各方的訴訟地位。

                第十九條 商品房買賣合同約定,買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的,對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的,當事人可以請求解除合同,出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。

                第二十條 因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除,致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現,當事人請求解除商品房擔保貸款合同的,應予支持。

                第二十一條 以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的,如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求,應當與商品房擔保貸款合同糾紛合并審理;未提出訴訟請求的,僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保權人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的,可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。

                商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后,商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。

                第二十二條 買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款,亦未與擔保權人辦理不動產抵押登記手續,擔保權人起訴買受人,請求處分商品房買賣合同項下買受人合同權利的,應當通知出賣人參加訴訟;擔保權人同時起訴出賣人時,如果出賣人為商品房擔保貸款合同提供保證的,應當列為共同被告。

                第二十三條 買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款,但是已經取得不動產權屬證書并與擔保權人辦理了不動產抵押登記手續,抵押權人請求買受人償還貸款或者就抵押的房屋優先受償的,不應當追加出賣人為當事人,但出賣人提供保證的除外。

                第二十四條 本解釋自2003年6月1日起施行。

                城市房地產管理法施行后訂立的商品房買賣合同發生的糾紛案件,本解釋公布施行后尚在一審、二審階段的,適用本解釋。

                城市房地產管理法施行后訂立的商品房買賣合同發生的糾紛案件,在本解釋公布施行前已經終審,當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的,不適用本解釋。

                城市房地產管理法施行前發生的商品房買賣行為,適用當時的法律、法規和《最高人民法院〈關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答〉》。

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                引用法條:
                [1]《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
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                • 什么是買賣合同糾紛

                  2021-09-18181 人看過

                  依據《民法典》的規定,買賣合同糾紛是指因買賣合同產生的糾紛,如拖欠貨款糾紛;逾期交付貨物糾紛;標的物質量不符合要求糾紛等,產生買賣合同糾紛,可以向法院起訴解決。

                • 民法典中買賣合同需要什么條件標的

                  2021-08-28197 人看過

                  依據民法典的規定,買賣合同的標的物需要符合這些條件:出賣的標的物應當屬于出賣人所有,買賣合同的標的物必須是非限制流通物,買賣合同的標的物一般是有體物,權利不能成為一般買賣合同的標的。

                • 買賣合同糾紛中適用十倍賠償嗎

                  2021-08-22188 人看過

                  房屋買賣過程中,如果賣方銷售不符合安全標準的房屋,可對賣方處10倍的罰款。但對10倍賠償沒有規定,如果合同有約定10倍賠償的,用10倍賠償,但違約賠償過高的,當事人可以請求減少。

                • 民法典中買賣合同的客體是什么

                  2021-08-20187 人看過

                  買賣合同的客體是買賣合同的標的物。根據法律規定,買賣合同就是指:出賣人轉移標的物的所有權給買受人,然后由買受人支付相應的價款的合同。其中,轉移所有權的一方為賣方,支付價款取得所有權的一方為買方。所以,買賣合同的客體是買賣合同的標的物。

                • 簽了購房合同如何轉讓給別人

                  2021-08-19100 人看過

                  要根據合同的實際內容確定是否能轉讓。債權人轉讓權利的,應當通知債務人。未經通知,該轉讓對債務人不發生效力。債權人轉讓權利的通知不得撤銷,但經受讓人同意的除外。

                • 在我們進行房屋買賣交易的過程中,有時候會碰到一房數賣的情況。在這種復雜的法律關系當中,我們往往與其他買受人同時要求房屋的所有權,自己的權益很難得到保障。那么在一房數賣時,買受人的權利順序是什么呢?華律網的小編接下來為您解答這一相關問題。

                • 在現實社會我們知道很多時候雙方在進行交易過程中作為賣方應該承擔及時交付貨物,還有就是商品的質量問題也要有保證。而且作為買受人也是是具有一定的義務的,那么作為買受人的檢驗義務有什么呢?下面由華律網小編為讀者進行的解答。

                • 依據民法典的規定,買賣合同的標的物需要符合這些條件:出賣的標的物應當屬于出賣人所有,買賣合同的標的物必須是非限制流通物,買賣合同的標的物一般是有體物,權利不能成為一般買賣合同的標的。

                • 現實社會中很多時候人們在進行交易的時候都是要簽訂買賣合同,這個買賣合同是很重要的,一旦簽署之后就具有一定的法律效力的,但是很多人對于合同方面不是很懂。那么關于民法典的買賣合同是什么意思呢?下面由華律網小編為讀者進行的解答。

                • 依據我國相關法律的規定,進行貨物買賣的,為了保障當事人的利益,買賣雙方可以簽訂買賣合同的,而因買賣合同產生的糾紛是比較多的,那么貨品買賣合同糾紛有沒有時效性?下面由華律網小編為讀者進行的解答,希望以下的知識對讀者有所幫助。

                • 在簽訂了合同之后,買家遲遲沒有補充合同所要求的材料,現在賣家要求解除合同。面對賣家提出解除合同的要求,買家覺得自己前期付出了這么多,就不想要解除,買家不想和賣家解除合同補齊材料可以嗎?今天來聽聽華律網小編的說法。

                • 在網購中,分為在線支付和貨到付款兩種方式。很多人喜歡選擇貨到付款,這樣可以在驗貨之后付款更加有保障,但是也會出現快遞到了之后對方拒絕收取的情況。那么,快遞到付,拒收需要付款嗎?下面由華律網小編為大家進行相應的解答,以供大家參考學習,希望以下回答對您有所幫助。

                包工頭拿了我的貨,我還給他干了別的活,他現在不接電話不見面,沒有欠條怎么辦

                郭紅杏律師1分鐘前回復:

                你好,建議您在訴訟時效期間內及時向法院起訴索要欠款。

                合伙人糾紛,店鋪我的名字,但兩人一起投資的店。

                羅雨晴律師3分鐘前回復:

                你好,不靠譜的,騙人的,不要相信的具體咨詢詳細溝通下?可選擇下方專問咨詢建議委托律師幫你。

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                范林剛律師,中華全國律師協會會員,北京市律師協會會員,中國證券業從業資格,王牌律師網推薦律師,北京市盈科律師事務所高級合伙人、資深民事婚姻家庭、財產糾紛及商事律師。(執業證號:11101200510955101)受人之托,忠人之事是范林剛律師一貫的宗旨。范律師2002年參加第一屆國家司法考試并以高分獲得中華人民共和國律師(法律職業)資格。范律師曾先后在多家企業及北京市幾家知名律師事務所(北京市經緯、北斗鼎銘、雄志、盈科律師事務所)執業。自2002年執業十年以來,范林剛律師代理了數百起各類民商事訴訟及仲裁案件,積累了豐富的訴訟經驗。同時,范林剛律師憑借良好的專業知識能力和豐富的辦案思維,在案件中為幫助當事人合法權益實現不遺余力,其職業道德及專業技能受到眾多案件當事人的好評。在訴訟類案件中,范律師運用扎實的法學理論功底和出色的辯才尋找案件突破口,從而最大化的維護當事人的權益;非訴訟類案件中,范律師擅長于以專業精神和細致工作去尋找關聯法律、政策,并合理運用經驗及大量的人脈資源去解決項目中所出現的問題。范律師認為,訴訟與非訴訟業務是一個優秀律師應當兼顧的兩個體系,沒有豐富的訴訟經驗,難以在非訴訟案件中舉一反三,游刃有余。而沒有非訴法律服務的存在,亦無法體現法律風險防控的獨特價值!因為,如何有效解決委托人所關注問題,才是律師服務的價值所在!范林剛律師具備扎實的法律功底和豐富的專業經驗,對各類經濟合同糾紛、重大離婚財產糾紛以及重大疑難的集體勞動爭議案件、遺產繼承類案件的處理能力強。范律師對眾多專業問題發表了大量文章和法律點評,多篇文章及論文被各大媒體及網站轉載。范律師承辦過多起社會影響較大的新型、重大、疑難案件。諸多案件被中央電視臺、《中國經濟周刊》、《經濟觀察報》、《民主與法制》、《上海法治報》等媒體報導和轉載。范林剛律師現所在的北京市盈科律師事務所是國內知名的一流大型綜合律師事務所,律師事務所辦公面積8000余平米,律師人數高達500余人。律師專業水平突出,大部分律師均畢業于中國知名法學院并獲得各種專業任職資格。范林剛律師作為合伙人之一,對于任何一類專業性法律服務需求皆可由范律師牽頭組成或搭建律師團隊提供優質法律服務。范律師熱心公益事業,關注社會民生。從業以來,在中國找法網、百度知道、中顧網、110網、華律網、維權365等網站擔任長年駐站律師,并在搜狐網法制經緯頻道、新浪網、中國法網等擔任在線咨詢律師,熱心并無私的解答網友提問,為與所有法律人共同構建法治社會盡忠盡職。擅長領域:訴訟類:經濟合同、離婚繼承、婚姻財產糾紛、重大民商事申訴上訴。非訴訟類:投融資、礦業及能源交易、企業并購、公司法律風險防控。經典案例:●代理江蘇納華機械有限公司訴北京XX進出口貿易股份公司1700萬買賣服務類合同糾紛案一審勝訴;本案歷時兩年,先后在北京市二家區級法院及北京市第一中級人民法院開庭若干次,最終由中級人民法院終審判決勝訴,范林剛律師在代理該案過程中,合理運用現行法律,突出挖掘對方法律漏洞、深刻解析法學焦點理論,撰寫了大量的答辯狀、代理詞、補充代理意見、質證意見、反訴答辯狀等法律文書,因邏輯推理嚴密,法律適用恰當,最終經兩審合議庭六名法官全部采納,為當事人挽回巨額經濟損失,依法保障了其財產權益?!翊砻啄吃V張某離婚房產分割糾紛完成當事人委托勝訴;本案涉及雙方婚后購置的兩套房屋及婚前購置在對方名下的一套房屋(三套房屋市場價值600余萬)離婚時需要分割,范律師綜合運用婚姻法,物權法,新婚姻法司法解釋,從最大化房產分割的角度提供代理意見并組織相關證據,最終被一審法院判決兩套房屋歸我方所有,只給予對方部分折價款。同時認定父母的出資房款系單方贈與,維護了一方合法權益。并在二審維持不敗之地?!翊韺O某(William)訴鄭某涉及被繼承人張某(Simon)遺產房屋法定繼承糾紛最大化實現權益;本案被繼承人simon與委托人william系澳籍華人夫婦,對于北京、武漢、沈陽三處所留遺產與其它繼承人發生爭議,本案中代理律師合理利用國際私法一般準則,且準確預估對方訴訟策略,運用證據規則解除對方嚴重證據威脅,最終達到遺產分割目的。實現委托人遺產中所含夫妻共同財產權益未受侵占?!翊砗颖睆埣铱谙禄▓@發電廠76名職工訴大唐電力集體勞動爭議共計賠償600余萬經濟補償金案庭外和解;此案經《中國經濟周刊》報道,被評為《中華人民共和國勞動合同法》實施后首起多人要求同工同酬的集體訴訟案件,本案由范林剛律師與羅春利律師共同努力,最終迫使用人單位回歸法律軌道,與職工達成合解支付補償款,保障了76名維權勞動者的合法勞動權益!●代理顧某訴王某離婚后價值300萬公司股權分割及500萬價值房產分割案達到訴訟目的;此案經律師先期介入調解、調查取證,掌握切實證據,運用現行婚姻法各項原則規定及解釋精神,合理推導并遵循法理,法院最終采納律師代理意見,對婚前一方財產婚后共同增值房產等權益得已完全保護。對婚后一方投資設立的公司股權進行了分割轉讓,另一方得到股權價值款項。同時讓雙方化干戈為玉帛平和分手,為將來共同撫養教育孩子打下良好根基?!翊韽埬吃V北京某國際學校教育合同糾紛案勝訴;此案北京某國際教育學校以霸王合同迫使學生家長提前支付未發生的下一學年教育費數萬元,經范林剛律師代理最終由法院認定合同無法實際履行應當解除,并依法退還教育費用?!翊硭拇趁駹I加油聯合企業就訴中國石化5000萬股權轉讓糾紛案在最高人民法院申訴提供法律意見;此案由于對方是大型國企,民營小企業面對強權難以對抗,后經范林剛律師指點,提出關鍵法律問題并撰寫代理意見,最終得以在最高人民法院申訴成功?!翊碛谀?、馮某訴北京市工商局具體行政行為違法行政訴訟案;一張丟失的身份證何以會成為一個公司的法人代表證明,一個普通公民對話工商行政管理部門,就其未盡職核查身份變更法人代表,最終因此而導致公司債務由法人代表代償造成公民財產損失,范林剛律師代理其起訴要求撤銷工商部門具體行政行為并要求承擔國家賠償責任?!翊砗鲜‰娏ζ髽I146名職工訴國家電網湖南省電力公司勞動爭議案;本案是《勞動合同法》實施后又一起重大的集體勞動爭議維權案件,經《經濟觀察報》等多家媒體報道,影響廣大,眾多國家電網下轄公司紛紛研究勞動關系調整策略,范林剛律師對于本案的代理促進了國家電力部門在新形勢下勞動用工制度的改革,范林剛律師在代理此案過程中對于勞動者多年與企業形成的事實勞動關系于法于理進行了大量的辯論和研究,切實站在保護勞動者以及促進勞資關系穩定的角度維護眾多職工權益!●代理郜某訴張某離婚糾紛案達到訴訟目的;本案代理過程中,范林剛律師合理運用婚姻家庭法律,從法律層面上調解雙方離婚后財產糾紛,最終能夠以平和心態對待財產分割和子女撫養問題,在法院的主持下雙方調解結案,以保障離婚雙方對將來孩子的撫養上能夠平心靜氣的為教育孩子健康成長作更多努力?!翊肀本┰坪9煞萦邢薰竟蓶|權利糾紛案獲得賠償;公司股東權利由于分配不當,部分股東權益遭受侵害,范律師介入后提起商事股東分紅和公司解散之訴,合法維護了當事人的財產權益?!翊硭拇ㄖ泻私ㄖ泻巳剂显邢薰?1名職工訴企業勞動爭議糾紛案;此案目前仍在進一步代理中,部分職工已經與企業達成調解,獲得應有補償。部分職工要求以法律公斷是非,不滿于當地勞動爭議仲裁部門及個別法院的不當裁判,已經向四川省高級人民法院申訴獲得再審。此案經《法律與生活》及多個媒體發文報道?!翊砝钅吃V張某拆遷停產停業綜合補助賠償糾紛案二審反敗為勝;●代理北京海X有限公司訴華X國際連鎖經營合同糾紛案勝訴;●代理方某訴北京三里屯X國際商場租賃合同糾紛案一審勝訴;●代理劉某某涉嫌搶劫罪案擔任辯護律師;●代理某故意傷害案被害人代理律師促使犯罪嫌疑人獲刑;●代理王某訴北京X藝術有限公司借貸合同糾紛案;●代理北京X商務咨詢有限公司訴XX股份上市公司服務合同糾紛案;…………………發表論文:《遺產繼承案中遺產房屋的分割要點及訴訟策略》《淺議企業中和諧、合法勞動用工制度的構建》《涉外離婚訴訟的幾點注意事項》《離婚的三種方法》《寫作離婚協議書應注意的問題》《論網絡著作權的法律保護》《論有限責任公司股東權利救濟》《離婚協議書法律效力及制作要領》《<<>勞動合同法>應明確企業使用“逆向派遣”應承擔法律責任》《勞務輸出真的無法可依嗎》《離婚律師法律服務流程》《淺議證券內幕交易犯罪兼點評汪建中案》《員工離職的十八種方法及個人法律應對》《律師的作用及法律服務的價值》《安樂死,“愛與仁慈”的極致?!》《北京離婚律師談離婚律師業務的新發展》《從鄧玉嬌案看輿論與法律的融合交鋒》《北京宋莊小產權房法律糾紛淺析》《明星臉、動畫片對肖像權的思考》《杜雙華離婚案之我見》…………………多年的執業生涯,讓律師能深切體會到當事人的權益在遭受侵犯時的憤怒與迷茫,當您四處碰壁時,本律師愿持法律之劍為您排憂解難;您的企業經營中或許正在遭遇法律困惑;您的合法財產可能正受到侵占、人身健康正受到侵犯、精神正遭受折磨!您可以選擇在網站上留言或通過以下方式與律師取得聯系。此外,因本人工作較忙,網上留言咨詢一般回答較精簡,適用于一般不急于解決的法律問題。如急于解決或急于尋求更全面專業的律師咨詢服務,請與律師電話預約當面咨詢。地址:北京市朝陽區東四環中路76號大成國際中心C座6層北京市盈科律師事務所(東四環百子灣橋東南側)駕車路線:東四環主路提前進入輔路后到百子灣橋下東南角即是大成國際中心。

                獨家代理

                獨家代理是指在指定地區和一定的期限內,由該獨家代理人單獨代表委托人從事有關的商業活動。委托人在該地區內不得再委派第二個代理人。詳細>

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