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                轉租合法嗎,非法轉租合同效力如何認定

                來源:華律網整理 2020-10-14 33565 人看過
                相信我們都有過租房的情況,也可能會有轉租的時候,因為許多人因為對相關法律的不了解,認為自己承租來的房屋是可以在租賃期限內任意轉租的。在沒有得到原房主同意時,這種行為是非法的,所簽的租房合同也是非法轉租合同。那么法律上對非法轉租合同效力如何認定呢?接下來,由華律網的小編為大家整理了一些這方面的知識,歡迎大家閱讀!

                轉租合法嗎,非法轉租合同效力如何認定

                房屋可以轉租,但是合法的轉租需要滿足以下兩個條件:

                華律網

                1、轉租須經房屋所有權人的同意。

                轉租已不屬于正常使用的范疇,必須經房屋所有權人同意,否則無效。

                2、轉租的租金不得高于原租金,確實需合理提高,提高的收入應交給房屋所有權人。

                租金是房屋的收益,應由房屋所有權人取得。凡未經房屋所有權人同意而轉租的,或謀取租金差價的轉租,房屋所有權人有權要求追究承租人的違約責任,并可解除房屋租賃合同,收回出租房屋。

                合法條件一:轉租須經房屋所有權人的同意。轉租已不屬于正常使用的范疇,必須經房屋所有權人同意,否則無效。

                合法條件二:轉租的租金不得高于原租金,確實需合理提高,提高的收入應交給房屋所有權人。租金是房屋的收益,應由房屋所有權人取得。凡未經房屋所有權人同意而轉租的,或謀取租金差價的轉租,房屋所有權人有權要求追究承租人的違約責任,并可解除房屋租賃合同,收回出租房屋。

                非法轉租合同效力的認定

                在未征得原房屋所有權人同意的前提下的房屋租賃,承租人擅自轉租所訂立的轉租合同的效力主要有三種觀點:

                一、無效。我國《民法典》(2021.1.1生效)第716條規定:“承租人經出租人同意,可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效,第三人對租賃物造成損失的,承租人應當賠償損失”,“承租人未經出租人同意轉租的,出租人可以解除合同”。

                二、效力待定?!睹穹ǖ洹罚?021.1.1生效)第311條規定,無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的,所有權人有權追回;除法律另有規定外,符合下列情形的,受讓人取得該不動產或者動產的所有權:

                (一)受讓人受讓該不動產或者動產時是善意;

                (二)以合理的價格轉讓;

                (三)轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記,不需要登記的已經交付給受讓人。

                受讓人依據前款規定取得不動產或者動產的所有權的,原所有權人有權向無處分權人請求損害賠償。

                當事人善意取得其他物權的,參照適用前兩款規定。

                關于無權處分的處理,如果出租人事后追認,則轉租合同有效,如果出租人不追認,則轉租合同應當解除。

                三、有效。租賃合同為諾成性合同,雙方意思表示一致即有效成立。出租人無權要求解除轉租合同。因為租賃合同和轉租合同是兩個不同的法律關系,基于合同相對性原理,出租人無權直接要求解除承租人和次承租人之間的轉租合同。我國《民法典》(2021.1.1生效)第716條的規定,并未規定未經出租人同意轉租無效,該條款僅賦予了出租人在未經其同意下的對原合同的解除權。

                如原租賃合同對轉租問題未明確約定情況下,承租人擅自轉租,如對出租人的利益未造成損害,依合同自由原則及合同的相對性原理,則承租人與次承租人雙方合意的達成的合同為有效合同。但該合同的履行問題上要受到一定的約束,出租人可解除與承租人的租賃合同,其解除合同的效力直接導致轉租合同終止。由于次承租人與出租人無直接的合同關系,次承租人無權要求出租人承擔違約責任,其應該向承租人提出違約請求。但是,如果次承租人知道或者應當知道承租人未經出租人同意轉租,應無權要求承租人承擔違約責任。、

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                引用法條:
                [1]《商品房屋租賃管理辦法》第十一條
                [2]《中華人民共和國民法典》第七百一十六條
                [3]《中華人民共和國民法典》第三百一十一條
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                • 沒有建筑資質接工程簽的合同無效嗎

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                  沒有建筑資質接工程簽的合同是無效的。根據相關法律和司法解釋的規定,承包人未取得建筑施工企業資質或者超越資質等級,所簽訂的建設工程施工合同無效。所以承包人未取得建筑施工企業資質就承接的工程,合同是無效的。

                • 定金合同無效定金還有效嗎

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                專職律師

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                范林剛律師,中華全國律師協會會員,北京市律師協會會員,中國證券業從業資格,王牌律師網推薦律師,北京市盈科律師事務所高級合伙人、資深民事婚姻家庭、財產糾紛及商事律師。(執業證號:11101200510955101)受人之托,忠人之事是范林剛律師一貫的宗旨。范律師2002年參加第一屆國家司法考試并以高分獲得中華人民共和國律師(法律職業)資格。范律師曾先后在多家企業及北京市幾家知名律師事務所(北京市經緯、北斗鼎銘、雄志、盈科律師事務所)執業。自2002年執業十年以來,范林剛律師代理了數百起各類民商事訴訟及仲裁案件,積累了豐富的訴訟經驗。同時,范林剛律師憑借良好的專業知識能力和豐富的辦案思維,在案件中為幫助當事人合法權益實現不遺余力,其職業道德及專業技能受到眾多案件當事人的好評。在訴訟類案件中,范律師運用扎實的法學理論功底和出色的辯才尋找案件突破口,從而最大化的維護當事人的權益;非訴訟類案件中,范律師擅長于以專業精神和細致工作去尋找關聯法律、政策,并合理運用經驗及大量的人脈資源去解決項目中所出現的問題。范律師認為,訴訟與非訴訟業務是一個優秀律師應當兼顧的兩個體系,沒有豐富的訴訟經驗,難以在非訴訟案件中舉一反三,游刃有余。而沒有非訴法律服務的存在,亦無法體現法律風險防控的獨特價值!因為,如何有效解決委托人所關注問題,才是律師服務的價值所在!范林剛律師具備扎實的法律功底和豐富的專業經驗,對各類經濟合同糾紛、重大離婚財產糾紛以及重大疑難的集體勞動爭議案件、遺產繼承類案件的處理能力強。范律師對眾多專業問題發表了大量文章和法律點評,多篇文章及論文被各大媒體及網站轉載。范律師承辦過多起社會影響較大的新型、重大、疑難案件。諸多案件被中央電視臺、《中國經濟周刊》、《經濟觀察報》、《民主與法制》、《上海法治報》等媒體報導和轉載。范林剛律師現所在的北京市盈科律師事務所是國內知名的一流大型綜合律師事務所,律師事務所辦公面積8000余平米,律師人數高達500余人。律師專業水平突出,大部分律師均畢業于中國知名法學院并獲得各種專業任職資格。范林剛律師作為合伙人之一,對于任何一類專業性法律服務需求皆可由范律師牽頭組成或搭建律師團隊提供優質法律服務。范律師熱心公益事業,關注社會民生。從業以來,在中國找法網、百度知道、中顧網、110網、華律網、維權365等網站擔任長年駐站律師,并在搜狐網法制經緯頻道、新浪網、中國法網等擔任在線咨詢律師,熱心并無私的解答網友提問,為與所有法律人共同構建法治社會盡忠盡職。擅長領域:訴訟類:經濟合同、離婚繼承、婚姻財產糾紛、重大民商事申訴上訴。非訴訟類:投融資、礦業及能源交易、企業并購、公司法律風險防控。經典案例:●代理江蘇納華機械有限公司訴北京XX進出口貿易股份公司1700萬買賣服務類合同糾紛案一審勝訴;本案歷時兩年,先后在北京市二家區級法院及北京市第一中級人民法院開庭若干次,最終由中級人民法院終審判決勝訴,范林剛律師在代理該案過程中,合理運用現行法律,突出挖掘對方法律漏洞、深刻解析法學焦點理論,撰寫了大量的答辯狀、代理詞、補充代理意見、質證意見、反訴答辯狀等法律文書,因邏輯推理嚴密,法律適用恰當,最終經兩審合議庭六名法官全部采納,為當事人挽回巨額經濟損失,依法保障了其財產權益?!翊砻啄吃V張某離婚房產分割糾紛完成當事人委托勝訴;本案涉及雙方婚后購置的兩套房屋及婚前購置在對方名下的一套房屋(三套房屋市場價值600余萬)離婚時需要分割,范律師綜合運用婚姻法,物權法,新婚姻法司法解釋,從最大化房產分割的角度提供代理意見并組織相關證據,最終被一審法院判決兩套房屋歸我方所有,只給予對方部分折價款。同時認定父母的出資房款系單方贈與,維護了一方合法權益。并在二審維持不敗之地?!翊韺O某(William)訴鄭某涉及被繼承人張某(Simon)遺產房屋法定繼承糾紛最大化實現權益;本案被繼承人simon與委托人william系澳籍華人夫婦,對于北京、武漢、沈陽三處所留遺產與其它繼承人發生爭議,本案中代理律師合理利用國際私法一般準則,且準確預估對方訴訟策略,運用證據規則解除對方嚴重證據威脅,最終達到遺產分割目的。實現委托人遺產中所含夫妻共同財產權益未受侵占?!翊砗颖睆埣铱谙禄▓@發電廠76名職工訴大唐電力集體勞動爭議共計賠償600余萬經濟補償金案庭外和解;此案經《中國經濟周刊》報道,被評為《中華人民共和國勞動合同法》實施后首起多人要求同工同酬的集體訴訟案件,本案由范林剛律師與羅春利律師共同努力,最終迫使用人單位回歸法律軌道,與職工達成合解支付補償款,保障了76名維權勞動者的合法勞動權益!●代理顧某訴王某離婚后價值300萬公司股權分割及500萬價值房產分割案達到訴訟目的;此案經律師先期介入調解、調查取證,掌握切實證據,運用現行婚姻法各項原則規定及解釋精神,合理推導并遵循法理,法院最終采納律師代理意見,對婚前一方財產婚后共同增值房產等權益得已完全保護。對婚后一方投資設立的公司股權進行了分割轉讓,另一方得到股權價值款項。同時讓雙方化干戈為玉帛平和分手,為將來共同撫養教育孩子打下良好根基?!翊韽埬吃V北京某國際學校教育合同糾紛案勝訴;此案北京某國際教育學校以霸王合同迫使學生家長提前支付未發生的下一學年教育費數萬元,經范林剛律師代理最終由法院認定合同無法實際履行應當解除,并依法退還教育費用?!翊硭拇趁駹I加油聯合企業就訴中國石化5000萬股權轉讓糾紛案在最高人民法院申訴提供法律意見;此案由于對方是大型國企,民營小企業面對強權難以對抗,后經范林剛律師指點,提出關鍵法律問題并撰寫代理意見,最終得以在最高人民法院申訴成功?!翊碛谀?、馮某訴北京市工商局具體行政行為違法行政訴訟案;一張丟失的身份證何以會成為一個公司的法人代表證明,一個普通公民對話工商行政管理部門,就其未盡職核查身份變更法人代表,最終因此而導致公司債務由法人代表代償造成公民財產損失,范林剛律師代理其起訴要求撤銷工商部門具體行政行為并要求承擔國家賠償責任?!翊砗鲜‰娏ζ髽I146名職工訴國家電網湖南省電力公司勞動爭議案;本案是《勞動合同法》實施后又一起重大的集體勞動爭議維權案件,經《經濟觀察報》等多家媒體報道,影響廣大,眾多國家電網下轄公司紛紛研究勞動關系調整策略,范林剛律師對于本案的代理促進了國家電力部門在新形勢下勞動用工制度的改革,范林剛律師在代理此案過程中對于勞動者多年與企業形成的事實勞動關系于法于理進行了大量的辯論和研究,切實站在保護勞動者以及促進勞資關系穩定的角度維護眾多職工權益!●代理郜某訴張某離婚糾紛案達到訴訟目的;本案代理過程中,范林剛律師合理運用婚姻家庭法律,從法律層面上調解雙方離婚后財產糾紛,最終能夠以平和心態對待財產分割和子女撫養問題,在法院的主持下雙方調解結案,以保障離婚雙方對將來孩子的撫養上能夠平心靜氣的為教育孩子健康成長作更多努力?!翊肀本┰坪9煞萦邢薰竟蓶|權利糾紛案獲得賠償;公司股東權利由于分配不當,部分股東權益遭受侵害,范律師介入后提起商事股東分紅和公司解散之訴,合法維護了當事人的財產權益?!翊硭拇ㄖ泻私ㄖ泻巳剂显邢薰?1名職工訴企業勞動爭議糾紛案;此案目前仍在進一步代理中,部分職工已經與企業達成調解,獲得應有補償。部分職工要求以法律公斷是非,不滿于當地勞動爭議仲裁部門及個別法院的不當裁判,已經向四川省高級人民法院申訴獲得再審。此案經《法律與生活》及多個媒體發文報道?!翊砝钅吃V張某拆遷停產停業綜合補助賠償糾紛案二審反敗為勝;●代理北京海X有限公司訴華X國際連鎖經營合同糾紛案勝訴;●代理方某訴北京三里屯X國際商場租賃合同糾紛案一審勝訴;●代理劉某某涉嫌搶劫罪案擔任辯護律師;●代理某故意傷害案被害人代理律師促使犯罪嫌疑人獲刑;●代理王某訴北京X藝術有限公司借貸合同糾紛案;●代理北京X商務咨詢有限公司訴XX股份上市公司服務合同糾紛案;…………………發表論文:《遺產繼承案中遺產房屋的分割要點及訴訟策略》《淺議企業中和諧、合法勞動用工制度的構建》《涉外離婚訴訟的幾點注意事項》《離婚的三種方法》《寫作離婚協議書應注意的問題》《論網絡著作權的法律保護》《論有限責任公司股東權利救濟》《離婚協議書法律效力及制作要領》《<<>勞動合同法>應明確企業使用“逆向派遣”應承擔法律責任》《勞務輸出真的無法可依嗎》《離婚律師法律服務流程》《淺議證券內幕交易犯罪兼點評汪建中案》《員工離職的十八種方法及個人法律應對》《律師的作用及法律服務的價值》《安樂死,“愛與仁慈”的極致?!》《北京離婚律師談離婚律師業務的新發展》《從鄧玉嬌案看輿論與法律的融合交鋒》《北京宋莊小產權房法律糾紛淺析》《明星臉、動畫片對肖像權的思考》《杜雙華離婚案之我見》…………………多年的執業生涯,讓律師能深切體會到當事人的權益在遭受侵犯時的憤怒與迷茫,當您四處碰壁時,本律師愿持法律之劍為您排憂解難;您的企業經營中或許正在遭遇法律困惑;您的合法財產可能正受到侵占、人身健康正受到侵犯、精神正遭受折磨!您可以選擇在網站上留言或通過以下方式與律師取得聯系。此外,因本人工作較忙,網上留言咨詢一般回答較精簡,適用于一般不急于解決的法律問題。如急于解決或急于尋求更全面專業的律師咨詢服務,請與律師電話預約當面咨詢。地址:北京市朝陽區東四環中路76號大成國際中心C座6層北京市盈科律師事務所(東四環百子灣橋東南側)駕車路線:東四環主路提前進入輔路后到百子灣橋下東南角即是大成國際中心。

                獨家代理

                獨家代理是指在指定地區和一定的期限內,由該獨家代理人單獨代表委托人從事有關的商業活動。委托人在該地區內不得再委派第二個代理人。詳細>

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