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                房屋漏水糾紛怎么處理

                來源:華律網整理 2020-10-10 53138 人看過
                房屋漏水的原因有很多,但是因房屋漏水出現的糾紛應該怎么處理,相信大家都會有疑問,但是無論怎么樣,都請走程序,找專業人士,不要盲目的處理,避免發生跟多不必要的損失,接下來就和華律網小編一起去看看吧,相信會幫助到您。

                房屋漏水糾紛怎么處理

                一、解決的法律路徑

                房屋發生滲漏時,解決的思路為:查找分析滲漏的成因——確定法律關系——適用相關的法律規定————明確責任,這樣,便能有針對性地適用法律尋求到正確的解決方法。

                華律網

                二、常見的房屋滲漏原因

                1、開發商建房時因質量問題造成的

                2、樓上住戶因裝修房屋、改建管道、不當用水等造成對樓下住戶的侵害

                3、樓下住戶裝修中對其樓頂造成損害而導致滲漏

                4、房屋使用久遠造成防水材料自然老化而導致滲漏。

                不同的滲漏原因,形成不同的法律關系,這就影響到適用法律的選擇和訴訟的路徑。如果確定法律關系錯誤,就會導致確立案由和適用法律的錯誤,判決結果就會差之毫厘謬之千里。

                三、不同的滲漏原因形成不同的法律關系。

                針對上述常見的滲漏原因,可以形成以下相關法律關系:

                1、開發商建房時因質量問題造成的滲漏,形成商品住宅質量糾紛法律關系。

                2、樓上住戶因裝修房屋、改建管道、不當用水等造成的滲漏,形成財物損害的侵權法律關系。

                3、樓下住戶裝修中對其樓頂造成損害而導致滲漏,形成相鄰法律關系。

                4、房屋使用久遠造成防水材料自然老化而導致滲漏,也是形成相鄰法律關系

                5、共用設施、設備導致滲漏且已過保持期,則應適用物業管理糾紛法律關系。

                四、不同的滲漏原因適用不同法律

                1、對商品住宅質量糾紛法律的適用

                民法典》(2021.1.1生效)第五百七十七條規定:當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的,應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

                《建筑工程質量管理條例》第四十條第二款之規定:“屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏,為5年?!?/p>

                適用該規定的前提條件是要確定開發商建造的房屋確實存在質量問題。如果滲漏給受害人財物帶來損害的,開發商則還要按照《民法典》(2021.1.1生效)承擔侵權的民事賠償責任。

                如果滲漏是受害人及其相鄰關系人造成的,即使在五年的質保期內,開發商也不應承擔責任。

                如果滲漏既有開發商建造房屋的質量問題,又有滲漏受害人和其相鄰關系人裝修不當的原因,則應相應減輕開發商的責任并讓有過錯的一方承擔相應的責任。

                2、樓上住戶因裝修房屋、改建管道、不當用水等造成的滲漏時的法律適用

                3、樓下住戶裝修中對其樓頂造成損害而導致滲漏、房屋使用久遠造成防水材料自然老化而導致滲漏時的法律適用

                樓下住戶裝修中對其樓頂造成損害而導致滲漏,是受害者自已的過錯,而房屋使用久遠造成防水材料自然老化而導致滲漏,則相鄰各方均無過錯,在這樣的情況下,應相鄰關系立案的目的僅是尋求解決的途徑,至于責任的承擔,則要依據查明的滲漏原因來確定。

                《民法典》(2021.1.1生效)的第二百八十八條規定:不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則,正確處理相鄰關系。

                根據以上相鄰關系的規定,房屋用水與排水的相鄰關系歸納為:

                (1)一方應為另一方提供便利。

                (2)相鄰的一方要為另一方提供便利,不得以任何理由推辭的義務。

                (3)相鄰關系中責任的承擔,應當根據物權侵權原理和《民法典》(2021.1.1生效)中侵權規定來處理。如果相鄰人主觀上沒有過錯,客觀上也不存在任何過錯行為,或者行為與損害結果之間沒有因果關系的,依然不能構成物權上侵權行為,也就不能因相鄰關系的存在讓相鄰關系人承擔責任。

                (4)因為有相鄰關系,所以就要承擔責任,這是一個錯誤的判斷。但因為有相鄰關系,所以要提供便利,這是一個符合情理法理的正確認識。

                (5)處理相鄰關系糾紛應遵守公平原則,互助兼顧相鄰權利人的利益,防止損人利已妨害社會公共利益。

                4、共用設施、設備導致滲漏且已過保持期時的法律適用

                共用水管的維修,除了人為破壞的情況由破壞人承擔修理責任外,在開發商保修期滿后,應當有專項維修資金來承擔。

                物業管理條例》第五十四條規定:“住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主,應當按照國家有關規定交納專項維修資金”。

                “專項維修資金屬業主所有,專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造,不得挪作他用”。

                2008年2月1日起施行的《住宅專項維修資金管理辦法》第二條規定,“商品住宅、售后公有住房住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監督,適用本辦法。本辦法所稱住宅專項維修資金,是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金?!钡谌龡l規定,“本辦法所稱住宅共用部位,是指根據法律、法規和房屋買賣合同,由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位,一般包括:住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。本辦法所稱共用設施設備,是指根據法律、法規和房屋買賣合同,由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備,一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等?!?/p>

                該《辦法》沒有明列上下水管道、落水管是共用設施,那么,上下水管道、落水管是否屬于共用設施呢?一是從法條看新辦法不但用了“一般包括”的文字,同時明確“由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備”均屬于共用設施,可見該辦法沒有采用列舉窮盡的方法,不存在除此之外,不得認定的情況。二是上下貫通的排水管、進水管雖然經過業主房內,但權利屬于該樓一側單元的共有人,性質屬于共用設施。如果否認其具有共用的性質,那么就要承認業主對其擁有物權,物權的特征是對世權,是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利。開發商提供的《商品房屋質量保證書》中就明確對上下貫通的排水管、進水管不允許隨意修理拆卸,可見,業主是不能對其行使支配和排他的權利的。三是說上述管道是共用設施,還可以從戶外的落水管得到印證,戶外的落水管同樣未列入新辦法之中,但它作為共用設施無人置疑,否則,戶外的落水管一旦毀損將無人修理。

                《住宅專項維修資金管理辦法》第二十條規定,“住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用,按照下列規定分攤:(一)商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用,由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。(二)售后公有住房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用,由相關業主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤;其中,應由業主承擔的,再由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。(三)售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用,先按照建筑面積比例分攤到各相關物業。其中,售后公有住房應分攤的費用,再由相關業主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤?!?/p>

                看完以上信息,是不是對這些問題有了新的了解,如果你還有不懂得問題或者是還有詳細的問題想要咨詢,可以在線咨詢華律網,我們有專業的律師在線為您解答。

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                延伸閱讀:
                房屋漏水糾紛如何處理
                房屋漏水由誰來承擔
                房屋漏水可以要求開發商退房嗎
                引用法條:
                [1]《住宅專項維修資金管理辦法全文》第二條
                [2]《住宅專項維修資金管理辦法全文》第二十條
                [3]《物業管理條例》第五十四條
                [4]《中華人民共和國民法典》第五百七十七條
                [5]《中華人民共和國民法典》第二百八十八條
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                祝輝良律師 18911970802

                祝輝良律師,執業十五年,代理案件近千件,尤其擅長婚姻家事、離婚、遺產繼承、合同房產等領域案件。祝輝良律師畢業于北京大學,北京市盈科律師事務所高級合伙人,北京電視臺律師幫幫忙欄目律師,在盈科律所多年被評為優秀律師,所辦理的案件曾在北京電視臺報道。詳細>>

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                彭艷軍律師 13693296311

                彭艷軍律師,共產黨員,曾在某中級法院工作,2013年從事律師?!侗本┩韴蟆贰侗本┤請蟆贰缎戮﹫蟆返戎髁髅襟w點評專家,北京電視臺《第三調解室》《向前一步》《律師幫幫忙》嘉賓。熟悉法院內部訴訟操作規程和溝通技巧,擅長婚姻、繼承、房產、合同、公司、建筑工程、刑事辯護、行政訴訟等復雜疑難案件,有著豐富的訴訟實戰經驗,特別精通借名買房、房產繼承、房產分割、騰退返還、房產確權、排除妨害、確認效力、分家析產等房產類糾紛和離婚訴訟、財產分割、子女撫養、遺產繼承、財富傳承等婚姻家事案件,擔任多家政府機構和公司常年法律顧問。從事法律職業工作十多年以來,以勇往直前、激情似火的作風,審理和代理了大量復雜疑難訴訟案件。豐富的辦案經歷加之體制內系統的歷練,逐步形成了嚴謹縝密、多謀善斷、出奇制勝的執業風格,特別是善于將閱人無數、洞悉人性的優勢融入到具體復雜個案的處理中,每每在山窮水盡之時總能峰回路轉,絕處逢生?;裟匪勾蠓ü僭f“法律的生命不在于邏輯,而在于經驗”。彭艷軍律師也認為“世事洞明皆學問,人情練達即文章”,一個優秀的律師除了具備豐富扎實的專業知識和游刃有余的實戰經驗外,還一定應該具備看穿世間繁華、看盡人間百態、看透人情冷暖的人生閱歷。 聯系方式:13693296311 [email protected]詳細>>

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                北京聯盈律師事務所,一家專注財富傳承的律師事務所,聯盈征收拆遷律師團隊,由執業十五年以上資深律師團隊組成,代理房屋征收拆遷補償,強拆行政賠償,土地權屬糾紛,養殖場拆遷補償,大興水庫移民補償,加油站占用補償糾紛,企業投資補償糾紛,企業政企糾紛,行政處罰,行政復議訴訟,團隊律師代理案件遍及北京、廣東,廣西,湖南,湖北,云南,貴州,四川等20多個省份;團隊師紅偉律師,北京聯盈律師事務主任,北京市律師協會會員,全國律師協會會員,央視“律師來了”優秀公益律師,先后先后學習于政法大學、中國人民大學法學院,資深行政訴訟律師,擅長房屋拆遷、土地征收、繼承糾紛、分家析產、行政許可、行政處罰,行政復議、行政賠償,典型疑難案件的代理,積累了豐富的訴訟經驗,2013年代理的案件入選最高人民法院征收拆遷十大典型案例,被央視新聞調查,焦點訪談專題播出,另外多個行政案例入選最高人民法院指導案例,維護被征收人的合法權益是我們一直以來的宗旨。 師律師,15011257495:師紅偉,北京執業律師,北京聯盈律師事務主任,北京市律師協會會員,全國律師協會會員,央視“律師來了”優秀公益律師,先后先后學習于政法大學、中國人民大學法學院,資深行政訴訟律師,擅長房屋拆遷、土地征收、繼承糾紛、分家析產、行政許可、行政處罰,行政復議、行政賠償,典型疑難案件的代理,積累了豐富的訴訟經驗,代理案件遍及廣東、廣西、湖南、湖北、重慶、福州、河南、吉林、遼寧、甘肅等二十多個省份。列舉代理的部分典型案件如下:1、2011年廣西壯族自治區蒼梧縣10.13群體性事件38名被告中第三被告辯護人。2、2011年廣東省韶關市湞江區土地征收補償案件3、2012年四川省瀘州市古藺縣房屋征收補償案4、2012年四川省樂山市峨邊彝族自治縣土地補償案5、2012年6月為中華人民共和國商務部出具涉及中華人民共和國駐香港貿易處出具處置房產法律意見書;6、2013年代理廣東仁化行政強制案件入選最高人民法院征收拆遷十大典型案例,被央視《焦點訪談》、央視《新聞調查》專題播出,該案登載于最高人民法院,中央人民政府網站等7、2013浙江省杭州市拱墅區康橋鎮蔣家橋村舊村改造案8、2014年浙江省溫州市蔣家橋舊村改造行政賠償案9、2014年福建省長樂市梅花鎮行政強制及賠償案10、2015年甘肅省隴南市武都區車輛訓練場征地補償案11、2016年重慶市涪陵區江東街道李某某房屋行政強制賠償案12、2016年福建福清冠強園林花卉有限責任公司行政賠償案13、2016年廣東省肇慶市端州區皇崗村行政強制及賠償案件14、2016年浙江省溫州市甌海區永中街道房屋征收補償案15、2017年度代理的杭州倪氏鹿業有限公司訴杭州市西湖區人民政府案件入選最高人民法院行政審判典型案例。16、2017年代理貴州省從江縣陸某某訴從江縣人民政府行政強制一案,一審貴州省黔東南州駁回起訴裁定、貴州省高級人民法院維持裁定被最高人民法院依法撤銷,入選最高人民法院指導案例,成為全國處理此類案件的指導案例。17、2019年甘肅省隴南市民族水電有限公司代理向最高人民法院執行監督(標的1400萬元),甘肅省高級人民法院的錯誤執行裁定被依法撤銷。18、2019年代理福建省長樂區張某某、曾某某訴福州市海洋與漁業局行政處罰一案被廈門海事法院判決撤銷,二審福建省高級人民法院予以維持;19、2018年代理北京市平谷區劉某某訴平谷區人民政府行政強制一案勝訴、二審予以維持,雙方協商予以賠償20、2019年代理廣東省揭陽市林某某行政處罰一案向揭陽市人民政府提起行政復議,處罰決定被揭陽市人民政府依法撤銷。21、2019年代理廣東省揭陽市林某某限期拆除決定行政決定案件,該行政行為被依法撤銷,二審予以維持。22、2021年代理廣東省揭陽市林某某行政處罰一案向揭陽市人民政府提起行政復議,處罰決定被揭陽市人民政府依法撤銷。23、2021年代理云南省文山州陸河發電有限責任公司委托合同案件(標的1500),該案被最高人民法院依法改判調整為100萬元,勝訴。24、2021年代理云南省晨光發電有限責任公司訴文山陸河發電有限責任公司共有權再審案件在最高人民法院勝訴。詳細>>

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